Gagfah will Dresdner Wohnungen verkaufen – dieser Ausstieg ist seit der Privatisierung Teil der Investstrategie

In der Süddeutschen Zeitung (SZ) und in der Financial Times Deutschland (FTD) ist zu lesen, dass, die dem Investmentfonds Fortress gehörende GAGFAH etwa 38.000 Wohnungen – ca. ein Drittel ihres Wohnungsportfolios – verkaufen will. Beauftragt mit der Transaktion bzw. mit der Suche nach Käufern sei die Investmentbank Leonardo und für die Wohnungen wird der völlig überhöhte Betrag von 1,8 Milliarden genannt. Die Gründe für den Verkauf seien Geldnot und hoher Druck der Kreditgeber. Beide Zeitungen schreiben dies unter Berufung auf „Insider“. Meines Erachtens ist der jetzige Verkauf weniger verwunderlich und gehört vielmehr von Beginn an zur geplanten Exitstrategie von Fortess. Fortress hatte im März 2006 die Dresdner Wohnungsbaugesellschaft (WOBA Dresden GMBH) mit unter anderem ca. 47.000 Wohnungen von der Stadt Dresden für 1,75 Milliarden Euro gekauft. Ich habe 2007 meine Abschlussarbeit über die Privatisierung der Dresdner Wohnungsbaugesellschaft (WOBA Dresden), die Ursachen und die Folgen, geschrieben. Dort bin ich u.a. zur Einschätzung gekommen, dass Private-Equity-Fonds ähnlich wie Hedgefonds, im Regelfall die Investition zwar über eine längere Zeit planen, aber der Ausstieg (Exit) ist hier von Beginn an Teil der Investstrategie. Ein langfristiges Interesse am Erhalt und Betreiben der Immobilie besteht nicht. Auch bei der WOBA Dresden wurde in den zurückliegenden Jahren, anstatt in die Bestände zu investieren, der Großteil der Dividente direkt an Fortress weitergeleitet. Die Privatisierung der Dresdner WOBA hatte auch die Privatisierungsdebatte in Leipzig neu angefacht. Die Leipziger Stadtratsfraktionen von SPD, CDU und FDP überboten sich in ihren Vorschlägen geradezu welches Unternehmen als nächstes verkauft werden sollte. Der Privatisierungswahn konnte nur durch einen Bürgerentscheid eingedämmt werden. Einige Auszüge aus der damaligen Arbeit zur WOBA Dresden (hier komplett als pdf – in dem Zusammenhang besonders das Kapitel 7.2. „Exitstrategie“ zu empfehlen):

[..]Nachdem Wohnungsgesellschaften verkauft wurden, werden von den neuen Eigentümern, wie oben bereits erwähnt, zunächst Maßnahmen der „Effizienzsteigerung“ durchgeführt. So werden Instandhaltungskosten gesenkt, die Mieten erhöht und Mieterprivatisierung vorangetrieben. Eine langfristige Bestandspolitik spielt, entgegen der teilweisen Darstellung in der Öffentlichkeit, bei PE- und Hedge-Fonds dagegen. [..]

[..] Die deutsche Tochtergesellschaft ist die FORTRESS Deutschland GmbH in Frankfurt am Main, deren Geschäftsführer Matthias Moser ist. FORTRESS gehört zu den großen
Private-Equity-Gesellschaften weltweit und hat sich auf Buy-Outs von Unternehmen mit werthaltigem Anlagevermögen spezialisiert. [..]

Gemäß dieser Ausrichtung hat Fortress seit 2004 massiv in den deutschen Wohnungsmarkt investiert:

[..] Im September 2004 erwarb die FORTRESS Deutschland GmbH die Essener GAGFAH, zu deren Besitz unter anderem ca. 81.000 Wohnungen zählten, von der damaligen Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (BfA) für rund 3,5 Milliarden Euro. Im Juli 2005 kaufte FORTRESS die Hannoveraner NILEG Immobilien Holding, bestehend aus der Wohnungsbau Niedersachsen, Wohnungsgesellschaft Nord und der Osnabrücker Wohnungsgesellschaft, mit 28.500 Mietwohnungen im Eigenbestand von der NordLB für 1,5 Milliarden Euro. Im März 2006 erwarb FORTRESS die WOBA DRESDEN GMBH mit unter anderem ca. 47.000 Wohnungen von der Stadt Dresden für 1,75 Milliarden Euro. Hierbei waren ca. 650 Mio. Euro des Kaufpreises Eigenkapital und ca. 1,1 Mrd. kreditfinanziert. [..]

[..] Bereits im Sommer 2006 kündigte FORTRESS seinen Börsengang für Herbst 2006 bzw. Frühjahr 2007 an. Nachdem in der Diskussion um die Einführung von deutschen Real Estate Investment Trusts (REITs) eine starke Kritik von Seiten der Mietervereinigungen und verschiedener Parteien aufkam und abzusehen war, dass in Deutschland eine REIT-Gesetzgebung mit nachteiligen Auflagen verbunden sein wird, gab FORTRESS den geplanten Börsengang in Form eines deutschen REIT auf. Unter Zuhilfenahme einer luxemburgischen Holding, und zu für FORTRESS steuerbegünstigten Bedingungen, wurde das Immobilienportfolio zusammen mit den anderen aufgekauften deutschen Beständen als „quasi REIT“ an die Börse gebracht und der Teilausstieg vollzogen. Aus der Teilplatzierung von 20 Prozent an der Börse flossen FORTRESS bzw. deren Anlegern ca. 852 Mio. Euro zu. Die Preisspanne wurde von etlichen Fachleuten als sehr ambitiös bezeichnet. Gemessen an dem inneren Wert des Vermögens, also des Marktwertes der Immobilien abzüglich Schulden, bedeute diese Spanne einen Aufschlag von 30–40 Prozent. [..]

Eine sehr kurze punktuelle Zusammenfassung der Ergebnisse der damaligen Arbeit:

[..]
1. Die Ursachen der Privatisierung gehen nicht auf ein schlechtes Wirtschaften der Kommune oder des kommunalen Unternehmens zurück, sondern sind auf die Steuerpolitik des Bundes bzw. auf Vorgaben der EU zurückzuführen. Es ist festzustellen, dass die Privatisierung der WOBA Dresden im Sinne der Liberalisierungsvorgaben der GATS Vereinbarungen der WTO sind.

2. Der Investor, im Fall der WOBA namentlich die FORTRESS Investment LLC, hat aufgrund seines Profils und aufgrund seiner Verpflichtungen gegenüber seinen Geldgebern kein Interesse an langfristiger Tätigkeit und Mitwirkung an sozialer und nachhaltiger Stadtentwicklung. Übergreifend lässt sich feststellen, dass es im Bundesgebiet in naher Zukunft zu einem stark steigenden Weiterverkauf von Immobilienportfolios und Anteilen dieser Portfolios kommen wird, da die Laufzeit verschiedener Fonds endet und dies sich auch in absehbarer Zeit auf dem Wohnungsmarkt widerspiegeln wird. Durch den verstärkten Handel mit Anteilen untereinander werden diese Aktivitäten über einen gewissen Zeitraum auch mit einer gewissen Anonymisierung der Besitzerstruktur einhergehen.

3. Die Stadt Dresden hat sich mit dem Verkauf kurzfristig entschulden können. Es wurde festgestellt, dass sich die Privatisierungsdebatte zentral anhand der fiskalischen Argumente orientierte. Aus rein betriebswirtschaftlicher Sicht erscheint die Privatisierungsentscheidung, durch die Entschuldung und den damit für die kommenden Haushaltsjahre, wegfallenden Zinszahlungen sinnvoll, allerdings muss festgehalten werden, dass mit dem Verlust der Steuerungsmöglichkeiten, mittel- und langfristig negative Entwicklungen für den Haushalt eintreten werden, die diese kurzfristigen Einnahmen um ein Vielfaches übersteigen können. Bundesweit ist für die Zukunft zu erwarten dass den Kommunen noch weniger Einnahmen zur Verfügung stehen werden, da durch gesetzliche Regelungen teilweise Ausfälle bei Gewerbe- und Grundsteuer zu erwarten sind und durch weitere Zwangsprivatisierungen wichtige Einnahmequellen der Kommunen verloren gehen. Außerdem ist mit der geplanten Einführung der Abgeltungssteuer für unversteuertes Eigenkapital und der Nichtfreistellung kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungsunternehmen eine zusätzliche Belastung für die Kommunen zu erwarten. Auf kommunaler Ebene muss festgestellt werden, dass auf dieser Ebene lediglich die Symptome bekämpft werden können, wobei die eigentlichen Ursachen des Haushaltsdefizits aber unverändert weiter bestehen bleiben.

4. Die Privatisierung führt langfristig zwangsweise zu negativen und kostenintensiven Folgen für die Stadtentwicklung. Mit dem Verkauf gibt die Stadt eine auch in Zukunft notwendige Steuerungsmöglichkeit in der Stadtentwicklung aus der Hand. Allerdings bleibt die Verantwortung der Daseinsvorsorge auch nach dem potentiell weltweiten Verkauf der Anteile des Unternehmens bei der Kommune und konterkariert damit die Entscheidung, den kompletten kommunalen Wohnungsbestand zu veräußern. Auch in Zukunft kann eine nachhaltige und auf (basis-)demokratischen Partizipationsmöglichkeiten basierende Stadtentwicklungspolitik nur mit einem kommunalem oder genossenschaftlichem Wohnungsunternehmen bewerkstelligt werden.

5. Das Renditeinteresse des Investors und die wohnungs-, stadtentwicklungs- und sozialpolitischen Interessen der Kommune lassen sich nicht miteinander vereinbaren, da sie sich weitgehend diametral gegenüber stehen. Entgegen den offensichtlichen Intentionen des Investors FORTRESS können Wohnungennicht als reines Renditeobjekt betrachtet werden, sondern stellen vor allem ein Sozialgut der Kommunen dar. Es ist festzuhalten, dass der Verkauf aus wohnungs-, sozial- und stadtentwicklungspolitischen Betrachtungen heraus ein Fehler war.

6. Wie auch in anderen Arbeiten zum Thema bereits festgestellt wurde, wären für die Stadt Dresden zur Haushaltskonsolidierung auch andere Möglichkeiten als der  Komplettverkauf in Frage gekommen. Allerdings ist festzuhalten, dass jede, der der Kommune zur Verfügung gestandenen Möglichkeiten, inklusive des WOBA  Komplettverkaufs, keine nachhaltige Sicherung des Haushaltes gewährleistet hätte.

7. Die Aufgaben der Kommune(n) und ihre finanzielle Belastung haben sich in den letzten Jahren erhöht. Allerdings hat sich auf der Einnahmenseite keine dafür notwendig gewesene Veränderung in der Finanzierungsstruktur abgezeichnet.

8. Daran anschließend ist festzustellen, dass die Kommune(n) über ungenügend Handlungsspielraum verfügen und dass die Entscheidung der Privatisierung im Grunde bereits auf Bundes- und EU Ebene durch die entsprechende Steuer- und Verteilungspolitik zu Lasten der Kommune(n) gefällt wurde.

[..]

Die komplette Arbeit steht im Netz und kann hier als pdf heruntergeladen werden: Mike Nagler (2007): Ursachen und Auswirkungen von Entstaatlichung öffentlicher Einrichtungen auf die Stadtentwicklung im Kontext einer gesamtgesellschaftspolitischen Entwicklung (am Beispiel der Privatisierung der WOBA Dresden) (pdf, 6 MB)

Entwicklung der Exits von Private-Equity-Fonds seit 2004.

Transaktionen großer Wohnungsbestände (Erstverkäufe und Wiederverkäufe) im Zeitraum 1999-2006.

Beispiele von Investments in Wohnungsbeständen in Deutschland

Entwicklung von Hedgefonds weltweit (hier nur bis 2006).

Entwicklung von Private-Equity-Firmen in Deutschland (nur bis 2005).

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